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Les évolutions récentes du marché de l'immobilier français


Gary Parienti - 19/01/2021


Le crédit immobilier est, pour la plupart des ménages, le passage obligé pour financer l’achat d’un bien immobilier. Cette opération est également à la source de nombreux risques pour la banque prêteuse. Les évolutions défavorables des conditions d’octroi des crédits immobiliers sont aussi à l’origine de risques pour la stabilité financière d’un pays. L’année dernière, le marché dédié à l’octroi de crédits immobilier a subi les conséquences de la crise sanitaire, tandis que la concurrence entre les acteurs du marché bancaire s’est accentuée. Ces évènements ont incité les autorités de contrôle de différents pays européens à mettre en place des réglementations ou des recommandations sur les bonnes pratiques à suivre pour octroyer des crédits immobiliers.


Un marché de l’immobilier dynamique engendrant une forte concurrence

Depuis plusieurs années, le marché de l’immobilier est très dynamique en France. Le nombre de transactions a atteint un nouveau pic historique en 2019 de 1 065 000 ventes. L’année 2020 a aussi enregistré un nombre de transactions important de 1 037 000 ventes malgré la crise économique. La dynamique du marché de l’immobilier en France est également démontrée par l’évolution des prix de l’immobilier. Selon les données collectées par l’indice Notaires-Insee du 10 septembre 2020, le prix des logements anciens poursuit la tendance amorcée en 2015. L’année 2020 a enregistré une hausse de 5,7% par rapport à l’année 2019.


La dynamique du marché immobilier se traduit par une hausse de la production annuelle et des encours de crédits à l’habitat. La production annuelle de crédits à l’habitat n’a cessé d’augmenter. Selon l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) et l’observatoire Crédit logement, cette production s’est élevée à 246,4 milliards d’euros en 2019, soit une hausse de 21,3 % par rapport à 2018. Les encours de crédits à l’habitat ont enregistré sur l’année une croissance de 6,8 %, passant de 1005 milliards d’euros en 2018 à 1078 milliards d’euros en 2019. Cette hausse de la production annuelle et de l’encours s’explique par le fait que le marché bancaire propose des taux d’intérêt historiquement bas.

La demande élevée de crédits à l’habitat de la part des ménages a entrainé une concurrence au sein du marché bancaire français. En effet, les ménages peuvent accéder au crédit immobilier de plusieurs façons. Ils peuvent passer directement par les banques, via un courtier en crédit immobilier ou encore via un e-comparateur. Cela permet aux ménages de trouver la banque offrant le montage financier le plus intéressant. Selon un sondage réalisé en 2020 par OpinionWay, 37% des français ont eu recours à un courtier pour leur crédit immobilier, un chiffre en hausse de 8 points depuis 2015. Cette course à la meilleure offre c’est-à-dire au taux le plus bas a un impact important sur la rentabilité des intermédiaires financiers. Dans cet environnement de taux bas, les banques font face à une baisse de la marge nette d’intérêt. D’après le graphique ci-dessous, nous observons que malgré un coût moyen du passif des banques françaises diminuant de manière continue pour atteindre 1,5% en 2019, le taux d’intérêt moyen des crédits à l’habitat diminue plus fortement pour atteindre 1,9% en 2019. Ainsi, l’écart entre le coût moyen du passif des banques françaises et le taux d’intérêt moyen des crédits à l’habitat s’est réduit davantage ces dernières années. Cet écart impacte fortement la marge nette d’intérêt des banques françaises.

graphique montrant l'évolution des marges sur l'encours de crédits à l'habitat.












Un relâchement des conditions d’emprunt pouvant conduire à une hausse du taux de défaut

La concurrence précédemment évoquée incite les banques à proposer des crédits à des taux de plus en plus bas. Cependant, cette évolution des conditions d’emprunt des ménages sur le marché immobilier en France constitue un sujet de préoccupation pour la stabilité financière. En effet, l’ACPR constate une poursuite du relâchement des conditions d’emprunt des ménages sur le marché. Notamment, une hausse des durées moyennes de prêts à l’octroi qui atteint 20.3 ans en 2019. Puis, un taux d’effort moyen à l’octroi qui s’inscrit en légère hausse pour la 4ème année consécutive, pour atteindre 30,3 % en 2019. Enfin, un taux d’endettement moyen à l’octroi qui a également augmenté pour la 4ème année consécutive pour atteindre 5,4 ans en 2019, son plus haut niveau depuis 2004.


Suite au relâchement des conditions d’octroi du crédit immobilier, les probabilités de défaillance sont susceptibles d’augmenter. Pour suivre l’évolution de ce marché, il est nécessaire de mesurer le taux de défaut sur les crédits à l’habitat. La notion de défaut fait référence à des incidents de paiements importants déclarés par un ou plusieurs prêteurs. Le taux de défaut est donc un ratio calculant le pourcentage de non-paiement des échéances d'un emprunt. Selon une étude e-SURFI de l’ACPR portant sur le taux de défaut trimestriel sur les crédits à l’habitat en France de Septembre 2014 à mars 2020, on observe sur le graphique ci-dessous que le financement de l’habitat continue de générer une faible sinistralité. En effet, au 1er trimestre 2020 le flux de défaut trimestriel représentait environ 0,17%. On remarque donc que le relâchement des conditions d’emprunt n’a pas engendré une augmentation du taux de défaut. Ceci est cohérent avec les propos du Bulletin publié en 2019 par la Banque de France, qui mentionnait que : « malgré le relâchement observé de certains critères d’octroi, le marché français du financement de l’habitat continue de bénéficier d’une faible sinistralité ».

graphique Taux de défaut trimestriel sur les crédits à l'habitat en France












Cette faible sinistralité s’explique de plusieurs façons. Il y a tout d’abord le travail de l’évaluation de la solvabilité des emprunteurs effectuée par les banques françaises. Cette évaluation permet à ces dernières de réduire les prêts douteux dans leurs portefeuilles. Puis, la faible sinistralité peut s’expliquer également par l’évolution des conditions d’emprunt. En effet, la quasi-totalité des crédits à l’habitat sont octroyés à taux fixes, limitant les risques pour les ménages d’une éventuelle remontée des taux. De plus, ces prêts sont généralement couverts par des dispositifs de caution, d’hypothèque ou de garantie en cas de défaut de l’emprunteur.



Un marché étroitement surveillé par les autorités de contrôle

Nous avons donc vu les raisons pour lesquels le taux de défaut n’a pas augmenté, mais cela ne signifie pas que ce taux n’évoluera pas dans les mois qui viennent. En effet, plusieurs indicateurs montrent que le taux de défaut pourrait augmenter au cours des prochains trimestres. Le premier indicateur laissant supposer une montée du taux de défaut est la hausse de l’endettement des emprunteurs combinée aux effets de la crise économique. Puis, le second indicateur est la hausse du chômage, qui est le principal facteur de risque concernant l’endettement des français. En effet, la fin des conditions d’application du chômage partiel, reportées jusqu’à la fin 2020/début 2021, pourrait être un facteur accélérateur du mouvement.


Par ailleurs, les banques se font une concurrence très intense sur le segment des crédits immobiliers, sans tenir compte de l’effet de leurs conditions d’octroi d’un crédit sur la stabilité du système financier dans son ensemble. En termes économiques, elles ne tiennent pas compte des externalités générées par leurs décisions sur la stabilité du système financier. En outre, de nombreux pays européens ont choisi soit d’encadrer les conditions d’octroi par une norme contraignante, soit de proposer aux banques une recommandation sur les bonnes pratiques à suivre dans l’octroi du crédit.


Malgré des relâchements des conditions d’emprunts des banques françaises et l’anticipation d’une vague d’impayés, le secteur bancaire reste très surveillé par les autorités de contrôle. Tout d’abord, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) intervient sur le marché afin d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but de préserver la stabilité financière. Cette autorité macroprudentielle française a établi des recommandations à travers un objectif précis : réserver des pratiques saines conciliant un accès large au crédit et des conditions d’octroi assurant la stabilité financière et la protection des ménages. Dans ce cadre, un communiqué de presse publié le 17 décembre 2020 évoque l’ajustement des recommandations effectuées par l’HCSF. Notamment, un taux d’effort passant de 33% à 35%, des différés d’amortissement dans une limite de 2 ans pour intégrer les spécificités de certaines opérations et une marge de flexibilité portée de 15% à 20% et qui sera davantage ciblée sur les primo-accédants. De plus, la Banque Centrale Européenne (BCE) a annoncé le 12 mars 2020 des mesures d’allègement des cibles de fonds propres, afin de permettre aux banques de répondre aux besoins soudains de financement de l’économie générés par la crise de la COVID 19. Des outils ont alors été actionnés afin de pallier le problème de chocs conjoncturels, notamment par le biais du relâchement du coussin en fonds propres contra-cycliques des banques, dont le taux a été porté à zéro.